TSBĐ tối thiểu 120% dư nợ là gì?

TSBĐ tối thiểu 120% dư nợ là yêu cầu giá trị tài sản bảo đảm phải bằng ít nhất 120% tổng dư nợ cho vay VDB.

Thuật ngữ tiếng Anh: Min 120% collateral

Lĩnh vực: Tín dụng

Cơ sở hình thành tỷ lệ 120% và cách tính giá trị TSBĐ

Tỷ lệ 120% không phải con số ngẫu nhiên — nó phản ánh nguyên tắc "bù đắp rủi ro" trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm. Trong đó:

100% là mức tối thiểu để nhà tài trợ thu hồi đủ gốc nếu xử lý tài sản.
20% còn lại (gọi là biên độ an toàn / haircut buffer) dự phòng cho các chi phí phát sinh khi xử lý nợ: chi phí định giá lại, thủ tục pháp lý, phí bán đấu giá, thuế, phí quản lý tài sản trong thời gian chờ thanh lý và quan trọng nhất là hao hụt giá trị tài sản theo thời gian (bất động sản có thể mất giá, máy móc khấu hao, hàng tồn kho giảm thanh khoản).

Công thức áp dụng:

Giá trị TSBĐ được định giá × Tỷ lệ cho vay trên TSBĐ (LTV) ≥ Dư nợ

Ví dụ minh họa cho SME: Một doanh nghiệp sản xuất muốn vay 5 tỷ đồng, thế chấp nhà xưởng được định giá 7 tỷ. Với tỷ lệ cho vay trên TSBĐ là 80% (tương đương yêu cầu 120% dư nợ), giá trị chấp nhận cho vay tối đa = 7,0 tỷ × 80% = 5,6 tỷ. Khoản vay 5 tỷ nằm trong hạn mức này nên đáp ứng điều kiện — tương đương TSBĐ/dư nợ = 7/5 = 140%.

Ngược lại, nếu chỉ vay 5,5 tỷ với cùng tài sản 7 tỷ thì TSBĐ/dư nợ = 7/5,5 = 127,3% — vẫn đạt yêu cầu 120%. Nhưng nếu vay 6 tỷ thì tỷ lệ chỉ còn 116,7% — không đạt và doanh nghiệp cần bổ sung TSBĐ hoặc giảm số tiền vay.

Lưu ý: Giá trị TSBĐ "được chấp nhận" thường thấp hơn giá trị thị trường. Mỗi lender có khung định giá riêng — phổ biến là lấy theo giá trị tại thời điểm thẩm định, một số đơn vị áp dụng thêm hệ số điều chỉnh theo vùng miền, loại hình BĐS hoặc khả năng tiêu thụ khi cần xử lý.

Yếu tố ảnh hưởng đến mức 120% trong thực tế cho vay SME

Tỷ lệ 120% là mức sàn chung, nhưng nhà tài trợ có thể linh hoạt theo từng phương án:

Loại tài sản bảo đảm:
- Bất động sản (nhà xưởng, đất sản xuất, nhà phố thương mại): thường có tỷ lệ cho vay trên TSBĐ cao nhất, khoảng 70–80% (tương đương yêu cầu 125–143%).
- Máy móc, thiết bị: thường 50–65% do khấu hao nhanh và khó thanh lý.
- Hàng tồn kho, phải thu: thường 30–50%, thậm chí thấp hơn, vì tính thanh khoản kém hơn.
- Sổ tiết kiệm, tiền gửi: có thể lên đến 95–100% (tương đương yêu cầu 100–105%).
Mục đích vay: Vay phục vụ sản xuất kinh doanh (mua nguyên vật liệu, mở rộng nhà xưởng, bổ sung vốn lưu động) thường có yêu cầu TSBĒ thoáng hơn so với vay tiêu dùng cá nhân hoặc tái cơ cấu khoản nợ cũ.
Lịch sử tín dụng của doanh nghiệp: Doanh nghiệp có doanh thu ổn định, báo cáo tài chính minh bạch, lịch sử trả nợ tốt có thể được xem xét linh hoạt hơn — tỷ lệ cho vay trên TSBĐ cao hơn, tương ứng yêu cầu TSBĐ/dư nợ thấp hơn ngưỡng 120% tiêu chuẩn.
Biến động giá trị tài sản: Với tài sản dễ mất giá (hàng hóa theo mùa, máy móc công nghệ thay đổi nhanh), biên độ 20% có thể không đủ và yêu cầu thực tế đẩy lên 130–150% để bảo vệ lender.

Lưu ý khi SME chuẩn bị hồ sơ vay có TSBĐ

Để đáp ứng yêu cầu TSBĐ tối thiểu 120% dư nợ một cách thuận lợi, doanh nghiệp nên:

Xác định nhu cầu vay thực tế trước khi định giá tài sản — tránh định giá xong mới nhận ra không đạt tỷ lệ, phải làm lại thủ tục.
Chuẩn bị hồ sơ pháp lý tài sản đầy đủ, sạch — sổ đỏ/sổ hồng đứng tên doanh nghiệp hoặc cá nhân đồng sở hữu đồng ý thế chấp, không vướng tranh chấp, không bị thế giới dụng khác, đã hoàn tất nghĩa vụ thuế.
Hiểu cách lender định giá — nên hỏi rõ giá trị được chấp nhận là bao nhiêu, có khảo sát lại định kỳ không, đơn vị định giá nào áp dụng.
Tính toán trước khả năng giải ngân theo từng giai đoạn — vì tỷ lệ TSBĐ/dư nợ thay đổi theo dư nợ thực tế, doanh nghiệp cần đảm bảo tỷ lệ duy trì ở mức ≥120% trong suốt thời hạn vay, không chỉ tại thời điểm giải ngân ban đầu.
Cân nhắc kết hợp nhiều loại tài sản — nếu một tài sản chưa đủ giá trị, có thể bổ sung thêm tài sản khác (BĐS + máy móc + sổ tiết kiệm) để đạt tỷ lệ yêu cầu mà không cần thế giới thêm BĐS mới.

Thông tin mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hay tư vấn tài chính chuyên nghiệp. Tỷ lệ và cách áp dụng cụ thể phụ thuộc vào chính sách của từng lender tại thời điểm thẩm định.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ 120% có phải con số cố định cho mọi khoản vay không, hay từng ngân hàng sẽ áp dụng khác nhau?

Mỗi lender có chính sách riêng — 120% là mức phổ biến nhưng không phải con số áp dụng đồng nhất. Tỷ lệ cụ thể còn phụ thuộc vào loại tài sản, mục đích vay, lịch sử tín dụng của doanh nghiệp và điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định. Doanh nghiệp nên hỏi rõ lender về tỷ lệ áp dụng cho phương án của mình trước khi nộp hồ sơ.

Nếu giá trị tài sản bảo đảm giảm xuống trong thời gian vay thì doanh nghiệp có bị ảnh hưởng gì không?

Có — vì tỷ lệ TSBĐ/dư nợ được theo dõi trong suốt thời hạn vay, không chỉ tại thời điểm giải ngân. Nếu tài sản mất giá khiến tỷ lệ tụt xuống dưới ngưỡng cam kết, lender có thể yêu cầu bổ sung tài sản hoặc trả nợ một phần. Vì vậy doanh nghiệp nên cân nhắc loại tài sản ít biến động giá và chuẩn bị phương án dự phòng.

Doanh nghiệp có được dùng nhiều loại tài sản kết hợp để đạt tỷ lệ 120% không?

Được — đây là cách phổ biến khi một tài sản đơn lẻ chưa đủ giá trị. Ví dụ doanh nghiệp có thể kết hợp bất động sản (được chấp nhận ở tỷ lệ cao) với máy móc hoặc sổ tiết kiệm để đạt tổng tỷ lệ TSBĐ/dư nợ theo yêu cầu. Mỗi loại tài sản sẽ được lender định giá và áp tỷ lệ chấp nhận khác nhau, nên cần trao đổi trước với lender về cách tính tổng hợp.

Chi phí định giá và thẩm định tài sản do ai chịu — doanh nghiệp hay ngân hàng?

Thông thường doanh nghiệp đi vay sẽ chịu chi phí định giá tài sản bảo đảm, vì đây là bước phục vụ trực tiếp cho hồ sơ vay của doanh nghiệp. Mức phí tùy thuộc loại tài sản và đơn vị định giá mà lender chỉ định hoặc chấp nhận. Doanh nghiệp nên hỏi rõ danh sách đơn vị định giá được chấp nhận và ước lượng chi phí trước khi ký hợp đồng để tránh phát sinh ngoài dự kiến.

Vay vốn kinh doanh

Hiểu rõ thuật ngữ tài chính giúp doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ vay vốn tốt hơn và tăng khả năng được phê duyệt khoản vay. Đăng ký so sánh lãi suất từ nhiều ngân hàng qua BizLoan.

TSBĐ tối thiểu 120% dư nợ là gì?